Бизнес-план по реконструкции гостиницы (г. Алматы)

Настоящий бизнес-план публикуется со значительными сокращениями
(первая часть бизнес-плана)
 

СОДЕРЖАНИЕ

Резюме проекта
Описание проекта
Компания-инициатор проекта
Цель проекта
Исследование рынка гостиничных услуг
Макроэкономическая ситуация 
Обзор ожиданий и оценка перспектив мирового рынка гостиничной индустрии
Обзор рынка гостиничных услуг г.Алматы
Стратегия маркетинга
План реализации проекта
Производственный план
Реконструкция здания
Инфраструктура
Рабочий график реализации проекта
Организационный план
Структура управления и персонал
Финансово-экономическая оценка проекта
Оценочный расчет (прогноз) доходов и расходов по проекту
Оценка капитальных затрат в период реконструкции гостиницы
Оценка текущих затрат на эксплуатацию гостиницы
Потребность в оборотных средствах (Оборотный капитал)
Оценка доходов от номерного фонда гостиницы
Оценка доходов от дополнительных гостиничных услуг
Прогнозные финансовые отчеты
План финансирования проекта
Основные финансово-экономические показатели
Анализ безубыточности проекта
Анализ чувствительности

 

Резюме проекта

Целью проекта является модернизация и увеличение номерного фонда гостиницы ХХХХХХХХХХ.

Реализацию проекта планируется осуществить посредством реконструкции существующего здания гостиницы ХХХХХХХХХХ, расположенного в г. Алматы и являющегося собственностью ТОО ХХХХХХХХХХ.

Основной деятельностью гостиницы станет предоставление гостиничных услуг, а также предоставление широкого спектра бизнес-услуг клиентам гостиницы. 

Концепция гостиницы основывается на четырех основных аспектах: 

  • Максимальное удовлетворение спроса на гостиничные услуги в городе Алматы; 
  • Максимальное использование удобного расположения гостиницы в центре города;
  • Широкий спектр услуг для клиентов гостиницы для комфортной и эффективной работы;
  • Оптимальное сочетание основных и дополнительных гостиничных услуг;
  • Оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых услуг.

Среди предпосылок успешной реализации проекта – удобное расположение здания в центре города, близость к основным зонам размещения государственных учреждений, офисов многих компаний и международных организаций, крупных супермаркетов, отелей и культурно-развлекательных заведений. Реконструкция и модернизация гостиницы позволит также улучшить внешний облик города в этом районе.

Гостиница будет оказывать комплекс услуг на уровне современных международных стандартов.

 Основные гостиничные услуги:

-       Проживание в гостиничных номерах, имеющих современную планировку и оснащенных в соответствии со стандартами класса «Три звезды»;

 Дополнительные гостиничные услуги:

охраняемая парковка, поднос багажа, кондиционирование в публичных местах, сейф в отеле, лифт, ресторан, услуги прачечной, услуги химчистки, офисные услуги гостиницы (факс, ксерокс) круглосуточно, высокоскоростной доступ в интернет в бизнес-центре, вызов такси, аренда автомобиля, фитнес-центр (тренажерный зал), сауна, смена постельного белья ежедневная во всех номерах, обслуживание (room-service) круглосуточно, кондиционирование во всех номерах, сейф во всех номерах, телефон во всех номерах, минибар / холодильник во всех номерах, фен во всех номерах, утюг в отдельных номерах, спутниковое телевидение во всех номерах, высокоскоростной доступ в интернет во всех номерах, кабельное подключение к Интернету в номерах (LAN).

Для оценки перспектив проекта было проведено маркетинговое исследование рынка гостиниц в г. Алматы. Для изучения состояния рынка был использован комплексный подход, основанный на кабинетном исследовании вторичных источников, анализе статистической информации и опросе экспертов. В ходе исследования было проведен анализ спроса и предложения на рынке и тенденций на этих рынках. Как показало исследование, в настоящее время в г. Алматы наблюдается устойчивый спрос на услуги проживания в гостиницах класса «***» и ниже.

Также в рамках подготовки к реализации проекта был разработан эскизный проект гостиницы, который включает в себя архитектурное решение гостиницы и соответствующий перечень необходимых строительных работ (с примерной сметой) по реконструкции гостиницы и возможные решения по внешнему виду и интерьеру здания гостиницы.

Реализация проекта включает в себя несколько этапов: этап проектирования, этап реконструкции здания и собственно эксплуатацию гостиницы. Предполагаемая продолжительность этапа реконструкции здания составит 8-9 месяцев, но в расчетах в бизнес-плане принято, что фактически ввод гостиницы в эксплуатацию будет осуществлен через 12 месяцев.

В данном бизнес-плане подробно рассматриваются оценочные расчеты доходов и расходов и соответствующие прогнозные финансовые отчеты для базового варианта проекта, предусматривающего общие капитальные вложения в размере ххххххх тысяч долларов США для модернизации гостиницы класса ***.

Источниками доходов проекта является реализация всего комплекса гостиничных услуг, включая предоставление основных гостиничных услуг и платных дополнительных услуг.

Первоначально в расчетах были приняты максимальные цены на номера: Single (одноместный стандартный номер) - ХХХ долларов в сутки вкл. НДС, Double (двухместный стандартный) – ХХХ долларов в сутки,  JuniorSuite (полулюкс) – ХХХ долларов в сутки и PresidentialSuite (президентский люкс) – ХХХ долларов в сутки.

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект будет экономически эффективным. Рассматриваемая инвестиционная идея характеризуется следующими показателями:

Простой срок окупаемости полных инвестиционных затрат с учетом периода реконструкции составляет хххх лет. 

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при дисконтной ставке 10% годовых и интервале планирования ХХ лет составляет около ХХХ тыс. долл. США. Положительная и достаточно значительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект. При этом внутренняя норма прибыли проекта (IRR) составляет хх% годовых.

В ходе реализации проекта по разработке бизнес-плана были получены данные о том, что в настоящее время рынок гостиничных услуг претерпел существенные изменения в связи с мировым финансовым кризисом, который существенно отразился на уровне конкуренции между гостиницами г. Алматы. В результате средние цены на гостиничные услуги резко упали. 

Финансовый анализ, проведенный в рамках настоящего бизнес-плана, показал, что в сложившейся ситуации, с учетом складывающихся рыночных цен на гостиничные номера меньше чем $ХХХ (вкл. НДС) за номер Single, экономически не оправдано закрывать гостиницу на реконструкцию.  

 

Описание проекта

Компания-инициатор проекта

Гостиница ХХХХХХХХХХ расположена в деловом и культурном центре Алматы, на улице хххххххххххх. Более того, гостиница расположена в районе, который можно назвать и «тихим центром», и «зеленым центром» Алматы, что, несомненно, является ее сильным конкурентным преимуществом. Близость к железнодорожному вокзалу (3 км) и аэропорту г. Алматы (14 км) также способствует популярности гостиницы у бизнес-туристов. Среди близлежащих достопримечатель-ностей - Театр Оперы и Балета, Археологический Музей, Геологический Музей.

Здание гостиницы, спроектированное и построенное для обслуживания номенклатурной элиты Советского Союза сохраняет неуловимую атмосферу исключительности и дворцового стиля в сочетании с комфортом и уютом номеров, оснащенных по последнему слову гостиничной техники.

Гостям гостиницы предлагается хх номеров класса «стандарт»,«полулюкс» и «люкс». Каждый номер оснащен кабельным телевидением, прямой телефонной связью, минибаром, цифровым мини-сейфом, феном, доступом в Интернет. Все комнаты оборудованы системами звукоизоляции и кондиционирования воздуха. Действует круглосуточное ресторанное обслуживание в номерах.

Гостиница располагает рестораном вместимостью хх человек, где можно организовать деловой ужин, провести корпоративный вечер или банкет для друзей. Высококвалифицированные повара предложат меню из разнообразных и изысканных блюд со всего света, а профессиональное обслуживание дополнит торжество элегантностью и стилем. Также работает бар вместимостью хх человек.

В гостинице работает бассейн, две сауны, тренажерный зал с самым современным оборудованием, солярий, массажный кабинет. Для проведения деловых мероприятий отель предлагает помещение на хх человек. В хорошо оборудованном бизнес-центре, оснащенном выделенным каналом Интернет, можно оперативно связаться с деловыми партнерами и подготовить требуемую документацию. Кроме того, в гостинице оказывается помощь в организации экскурсий по окрестностям Алматы, бронировании авиабилетов, организации VIP встреч и проводов в аэропорт, регистрации паспортов.

Благодаря выгодному месторасположению, высокому уровню услуг и хорошему менеджменту финансовое положение гостиницы ХХХХХХХХХХ является устойчивым. Вместе с тем, по мнению руководства гостиницы, существуют значительные возможности по повышению экономической и финансовой эффективности деятельности гостиницы.

В связи с этим, гостиница ХХХХХХХХХХ рассматривает возможность реконструкции имеющегося здания и прилегающей территории с целью модернизации гостиницы и увеличения ее номерного фонда в связи с чем был разработан настоящий бизнес-план. 


Цель проекта

Выгодное географическое и административно-политическое положение г. Алматы дает дополнительные возможности для увеличения потока иностранных туристов в южную столицу и развития индустрии туризма в целом. Большое значение для реализации потенциальных возможностей по созданию конкурентоспособной и рентабельной индустрии гостеприимства имеют налаженные международные связи г. Алматы.

Современное состояние гостинично-туристского комплекса г. Алматы не полностью отвечает требованиям международных стандартов сферы обслуживания, отдыха и туризма. Внедрение новейших экологичных технологий и совершенствование существующей инфраструктуры туризма в черте города и в пригородах требуют значительных инвестиций.

По данным Статагентства РК, в г. Алматы функционируют 88 гостиниц, а количество номеров в них достигает примерно 4 300.

Практически все гостиницы с большим номерным фондом представлены в верхнем ценовом сегменте и имеют 4–5 звезд. Общий номерной фонд 4- и 5- звездочных отелей составляет около 2000 номеров, то есть почти половина от общего числа официально зарегистрированных гостиничных номеров. Это связано с тем, что инвесторы предпочитают осваивать нишу элитных отелей, требующую больших вложений, но и приносящую большие дивиденды – отели в 5 звезд зарабатывают на дополнительных услугах: проводят конференции, фуршеты, презентации и другие корпоративные мероприятия. В 2009-2010 гг. емкость рынка гостиничных услуг, в особенности в сегменте 5-ти звездных отелей, значительно расширится благодаря выходу на рынок провайдеров с такими международными брэндами, как  Marriott, Radisson и Holiday Inn и Rixos.

По мнению большинства экспертов гостиничного бизнеса, на рынке наблюдается дефицит гостиниц во всех сегментах рынка. В первую очередь это касается столь необходимого номерного фонда уровня 3 и 4 звезды, который в отличие от люксового сегмента (5* гостиницы) значительно меньше затронут инвестиционной активностью. Ниша 3−звездочных гостиниц наименее развита – она представлена на рынке отелями с небольшими номерными фондами.

Слабая конкуренция на казахстанском рынке гостиничного бизнеса оборачивается высокими ценами и низким уровнем сервиса. Недостаток предложения гостиничных номеров в отдельных сегментах компенсируется владельцами элитных частных домов и квартир гостиничного типа. Алматы как финансовый центр ежегодно привлекает большой поток иностранных бизнесменов, посещающих различные выставки, конференции и форумы. В целом как показывают результаты исследования, спрос на гостиничные услуги, несмотря на текущий кризис, достаточно велик, однако отсутствие сильной конкуренции привели к резкому несоответствию цены и качества гостиничных услуг.

В сложившейся ситуации Гостиница ХХХХХХХХХХ намерена в долгосрочном аспекте как минимум сохранить и как максимум увеличить свою долю на рынке гостиничных услуг.

Целью проекта является модернизация и увеличение номерного фонда гостиницы ХХХХХХХХХХ.

Гостиница была построена в хххх году. В хххх году была проведена реконструкция здания. Несмотря на то, что в основном инфраструктура находится в удовлетворительном состоянии, гостиница нуждается в проведении модернизации: во-первых, само здание гостиницы уже сейчас не в полной мере соответствует представлению клиентов о гостинице класса «три звезды» и выше (при этом, уровень услуг вполне удовлетворяет как сложившимся представлениям, так и мнениям экспертов); во-вторых, в ближайшие год-два в связи с вводом в эксплуатацию новых современных гостиниц, внешний облик гостиницы в большей степени будет сказываться на выборе клиентов; в-третьих, нынешний облик гостиницы в недостаточной мере соответствует (гармонирует) с сложившимся в последнее время архитектурным стилем квартала[1].

Модернизация гостиницы подразумевает трансформацию имиджа гостиницы, который сложился в период до распада Советского Союза, в имидж гостиницы, которая наилучшим образом сочетает достоинства прежнего стиля – «уютно, как на курорте», с дизайном и технологическими возможностями современных отелей 21 века.

Увеличение номерного фонда гостиницы с хх до хх номеров обусловлено намерением воспользоваться тенденциями на рынке гостиничных услуг города Алматы – до-кризисным дефицитом «трехзвездочных» номеров и нынешним «кризисным» стремлением клиентов гостиниц сэкономить за счет перехода от проживания в «пяти-» и «четырехзвездочных» отелей в «трехзвездочные» отели.

Реализацию проекта планируется осуществить посредством реконструкции существующего здания гостиницы ХХХХХХХХХХ, расположенного в г. Алматы и являющегося собственностью Гостиница ХХХХХХХХХХ.

Основной деятельностью гостиницы станет предоставление гостиничных услуг, а также предоставление широкого спектра бизнес-услуг клиентам гостиницы.

Среди предпосылок успешной реализации проекта – удобное расположение здания в центре города, близость к основным зонам размещения государственных учреждений, офисов многих компаний и международных организаций, крупных супермаркетов, отелей и культурно-развлекательных заведений. Реконструкция и модернизация гостиницы также позволит улучшить внешний облик города в этом районе.

Гостиница будет оказывать комплекс услуг на уровне современных международных стандартов:

 .... 

Исследование рынка гостиничных услуг

Макроэкономическая ситуация

Мировой финансовый кризис начал проявляться в Казахстане уже  в начале 2-го квартала 2007 г., когда после длительного периода быстрого роста начали снижаться цены на жилую недвижимость в Алматы. Переломным моментом для экономики страны стала середина 2007 г.: если за первые 6 месяцев года рост составил 10.2%, то в четвертом квартале он снизился до 5.8%, а в целом за год остановился на отметке 8.5%.

За 2008 г. темп прироста снизился почти в 3 раза, до 3.2%. Причем, прирост реального продукта в производстве товаров составил лишь 1.1%, в услугах—4.4%. Строительный сектор расширился только на 1.9%, торговля - на 2.1%, в то время как обрабатывающая промышленность и сельское хозяйство сократились на 2.6% и 5.6%, соответственно.

В 2008 г. прогнозы основных аналитических центров мира относительно темпов роста Казахстана в 2009 г. выглядели следующим образом:

  • Международный валютный фонд (МВФ) - 5.3%,
  • Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) - 4.5%,
  • JP Morgan - 2.5%.
  • Венский институт международных экономических исследований - 6.5%,
  • Economist Intelligence Unit (журнал «Экономист») - 6.1%.

В реальности, 2009 г. начался для Казахстана значительно хуже, чем ожидалось многими. За январь экономика страны сократилась на 2.9% за январь-февраль - уже на 3.7%. По сравнению с январем 2008 г., импорт сократился за январь 2009 г. на 21.4%, экспорт - на 50.5%.

В свете подобных изменений международные аналитики были вынуждены принципиально понизить свои ранние прогнозы. Так, прогноз EconomistIntelligenceUnit (февраль 2009 г.), исследовательского подразделения британского журнала «Экономист», выглядит уже гораздо более пессимистичным: реальный прирост экономики за 2009 г. - только 0.3%. В 2010 г., с возобновлением роста цен на нефть, экономический рост несколько ускорится - до 3%.

Кроме того, «Экономист» предсказывает, что:

  • потребительская инфляция в 2009-10 гг. снизится примерно до 6.7%, что будет обусловлено гораздо более слабой ценовой конъюнктурой товарных рынков и более низкими темпами роста объемов кредитования, чем в предыдущие годы;
  • со снижением темпов экономического роста и возникновение угрозы для экспортной конкурентоспособности страны повысится риск спекулятивных атак на тенге, что подвигнет правительство страны к еще одной девальвации национальной валюты;
  • несмотря на снижение объемов импорта, по причине ослабления внутреннего спроса, сокращение доходов от экспорта нефти приведет к отрицательному сальдо текущего счета; которое, однако, начнет уменьшаться уже в 2010 г., с повышением цен на нефть.

 Таблица 1.Прогноз основных показателей Казахстана (EconomistIntelligenceUnit) 

 

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Рост реального ВВП

3.2%

0.3%

3.0%

3.6%

5.0%

6.3%

Потребительская инфляция (ср.)

17.0%

6.8%

6.5%

8.0%

8.3%

8.6%

Дефицит бюджета (% от ВВП)

-2.1%

-3.6%

-2.9%

-2.1%

-1.9%

-1.6%

Сальдо текущего счета (% от ВВП)

5.0%

-1.3%

-1.0%

-2.8%

-2.5%

-4.9%

Доходность по краткосрочным

казначейским векселям (на конец года)

6.5%

6.4%

6.1%

6.2%

6.2%

6.3%

Курс обмена тенге к доллару США (ср.)

120.58

147.29

150.32

148.41

146.42

144.86

Курс обмена тенге к евро (ср.)

177.25

196.64

208.19

210.00

211.95

212.94

Согласно заключениям аналитиков Goldman Sachs (март-апрель 2009 г.) в Казахстане в 2009 году произойдет 3% падение. В то же время измененный госбюджет Казахстана на 2009 год исходит из роста ВВП в 1%.

Следует отметить, что в рамках настоящего бизнес-плана прогнозы делались исходя из существующих тенденций и не учитывали такие факторы, как возможное введение новых мировых валют, форс-мажорные обстоятельства (войны, природные катаклизмы и т.д.). 
 

Обзор ожиданий и оценка перспектив мирового рынка гостиничной индустрии

В феврале 2009 года компания Horwath HTL провела исследование «Обзор ожиданий и оценка перспектив мирового рынка гостиничной индустрии» с целью обеспечить игроков гостиничного рынка по всему миру самой свежей информацией о взглядах и прогнозах на перспективы развития отрасли в ближайшие 12 месяцев. Обзор охватывает такие показатели, как загрузка номерного фонда, средняя стоимость номера и общий доход.

Участникам опроса предлагалось ответить на несколько вопросов, прокомментировать влияние ключевых факторов, стимулирующих рост спроса на гостиничные номера, и оценить перспективы развития каждого из основных сегментов спроса.

Этот отчет отражает результаты исследования, проведенных в 46 странах. Всего было опрошено 2705 респондентов. Из них 44% от общего числа находились в Европе, 26% - в Азии, 13% - в Северной Америке, 6% - в Южной Америке, 6% - в Австралии / Тихоокеанском регионе и 5% - в Африке. Большинство опрошенных являются представителями 4-звездных гостиниц (43%), отели класса 5 звезд были представлены 26% респондентов, 3-звездные гостиницы и отели эконом-класса – 25% и 6% соответственно.

Сегодня, когда финансовый кризис докатился уже до самых отдаленных уголков планеты, высказанное участниками опроса общее негативное настроение относительно перспектив на 2009 год представляется вполне закономерным. Представленный в этом кратком обзоре анализ проведенного опроса поможет в формировании объективного представления об ожиданиях гостиничного рынка в различных регионах планеты. 
 

Рейтинг прогнозов

Для того, чтобы можно было каким-то образом оценивать, сравнивать и сопоставлять данные, полученные в различных странах и регионах, Horwath HTL ввела в этом обзоре понятие "индекс ожидания". ИО - это число, которое присваивается ответу респондента на заданный вопрос в зависимости от того, насколько положительной или, наоборот, отрицательной видится ему перспектива в сфере, упомянутой в вопросе. ИО может варьироваться от -150 до +150, при этом ИО, равный нулю, отражает мнение респондентов, которые считают, что в будущем картина рынка никак не изменится, а -150 и +150 отражают соответственно наиболее отрицательный и наиболее положительный из всех возможных сценариев развития ситуации.

Цель введения ИО состоит еще и в том, чтобы иметь возможность отслеживать изменения настроений и тенденций рынка в следующих исследованиях, которые будут проводиться Horwath HTL в дальнейшем.

Результаты исследования убедительно свидетельствуют о том, что на мнение участников опроса оказал влияние мировой экономический кризис. Общая оценка перспектив развития рынка в целом носит ярко выраженный негативный характер и, в среднем, определяется показателем -34,2 по принятой Horwath HTL условной шкале. Единственным регионом, который продемонстрировал положительные настроения на общем отрицательном фоне - это Южная Америка, с показателем +9,7. Страны же Северной Америки, экономики которых в значительно большей степени пострадали от мирового финансового кризиса, такие, как США и Канада, имеют куда более пессимистичные взгляды на перспективы рынка в 2009 году, что характеризуется весьма низким уровнем ИО, который в этом регионе составил всего -4. Оценки перспектив развития рынка в Азиатском регионе еще более пессимистичны. Средний уровень ИО в этом регионе составляет -41,2. Япония, Сингапур и Гонконг возглавили рейтинг наиболее пессимистично настроенных азиатских стран с соответствующими показателями индекса ИО -74,1, -64,3 и -52,7.

Из стран, с достаточно большим количеством опрошенных респондентов, в мире в целом, места в общем рейтинге распределились следующим образом. Пятерку стран с наиболее высоким индексом ИО составили Индонезия (-4,3), Южная Корея (-7,2), Норвегия (-20,3), Южная Африка (-20,9) и Мексика (-24,5). Аутсайдерами, замыкающими общий список стран-участников опроса, с минимальными индексами ИО стали: Япония (-74,1), Словакия (-68,4), Сингапур (-64,3), Россия (-58,9) и США (-54,8).

«Средний показатель «индекса ожидания» с отрицательным значением - 34.2 указывает на тенденцию снижения показателей отрасли в 2009 году».

 

Характеристики рынка

Первое, о чем Horwath HTL просил своих респондентов - это высказать свое мнение о перспективах развития гостиничного бизнеса в их регионе по сравнению с прошлым годом.

Относительно средней загрузки номерного фонда в регионе, 64% опрошенных высказались в пользу того, что в ближайший год этот показатель уменьшится, 24% заявили, что он останется на прежнем уровне, в то время как 12% ожидают увеличение этого показателя. Очевидным, однако, остается то, что мировой финансовый кризис неизбежно окажет влияние на спрос на гостиничные услуги во всех регионах и на всех континентах.

Неутешительные прогнозы были высказаны и относительно средней стоимости номера. Говоря об ожидаемых тенденциях в регионе в целом, респонденты в 57% случаев сходились во мнении, что этот показатель неминуемо снизится, 28% считают, что он останется на уровне прошлого года, и только 15% полагают, что средняя стоимость номера возрастет.

Похожие настроения доминируют и при оценке общего дохода гостиниц. Подавляющее большинство, или 68% опрошенных, склонны полагать, что общий доход гостиниц снизится, 18% не предрекают никаких изменений по сравнению с прошлым годом, и 14% участников опроса считают, что этот показатель продемонстрирует положительную динамику. 

Horwath HTL использовал «индекс ожидания» (ИО) для оценки общего мнения участников опроса. Для всех регионов, кроме Южной Америки, индекс ИО является отрицательным. Самый низкий показатель ИО (-54,0%) продемонстрировала Азия. Это связано с тем, что такие страны региона, как Китай, Сингапур и Япония очень сильно зависят от международной торговли, и в их экономиках сейчас преобладают негативные настроения и ярко выраженный пессимизм. За Азией следует Северная Америка (-51,8), потом Европа (-47,1), далее Австралия/Тихоокеанский регион (-42,7) и, наконец, Африка (-3,0).

Южная Америка, надо заметить, является единственным регионом, в котором ожидают увеличения загрузки номерного фонда (+23,5 баллов), в то время как Африка стала единственным регионом, где предполагается рост средней стоимости номера (+8,9) в этом году. 

«64% опрошенных утверждают, что загрузка номерного фонда будет ниже, чем в 2008, и только 12% ожидают увеличение этого показателя».


 Характеристики гостиничной индустрии

Задавая второй вопрос своим респондентам, Horwath HTL просил их оценить возможности изменения экономических показателей гостиниц в 2009 году в сторону подъема или спада по сравнению с предшествующим годом. 

71% респондентов склонны считать, что загрузка номерного фонда в 2009 году снизится. 67% полагают, что такую же тенденцию продемонстрирует и средняя цена за номер, а мнение о том, что доход гостиниц также упадет, разделяют 70% опрошенных. Лишь малая часть тех, с кем пришлось побеседовать интервьюерам Horwath HTL, думают, что эти показатели продемонстрируют рост. Всего лишь 6%, 5% и 7% респондентов ожидают увеличение загрузки номеров, средней цены за номер и дохода, соответственно. В среднем, если рассматривать мировой гостиничный рынок в целом, предположительный уровень снижения всех трех показателей оценивается приблизительно в 5%.

Используя усредненное значение для трех показателей на шкале ИО, только результаты Южной Америки расположились в плюсовой зоне, составив результат +49,7 баллов. Далее по убывающей расположились Австралия/Тихоокеанский регион (-8,7), Северная Америка (-15,7), Европа (-20,9), Азия (-26,6) и Африка (-40,4).

Южная Америка оказалась единственным регионом, в котором ожидается увеличение всех трех показателей.

 «В среднем, если рассматривать мировой гостиничный рынок в целом, предположительный уровень снижения всех трех показателей оценивается приблизительно в 5%».

 

Факторы, влияющие на показатели

Всех респондентов Horwath HTL также попросил выразить свое мнение относительно того, в какой мере ниже перечисленные факторы влияют на экономические показатели их гостиниц и отелей. К упомянутым факторам исследователи отнесли: (1) внутренний/мировой фондовый рынок, (2) локальные экономические тенденции, (3) мировые экономические тенденции, (4) тенденции местного туризма, (5) новые гостиницы-конкуренты, (6) мировые цены на нефть, (7) курс обмена валют.

В связи с тем, что мировая экономическая ситуация продолжает ухудшаться, вполне закономерным видится тот факт, что подавляющее число опрошенных (74%) высказались в пользу того, что наибольшее негативное влияние на экономические показатели их гостиниц из семи выше перечисленных факторов окажут мировые экономические тенденции. Цены на нефть на мировом рынке окажут, по мнению респондентов, наименьшее влияние (39%). И это тоже вполне закономерно, поскольку, на мировом нефтяном рынке наметился период стабильности. Представители гостиниц сейчас меньше всего обеспокоены колебаниями котировок на нефть, полагая, что это не окажет существенного влияния на частоту поездок и спрос на гостиничные номера.

Так или иначе, все опрошенные сходятся во мнении, что ухудшение любого из семи приведенных факторов в конечном итоге негативно скажется на показателях гостиниц. Это хорошо видно на шкале индекса оптимизма, где все семь факторов расположились в отрицательной зоне. При этом по степени или величине негативного влияния на экономические показатели гостиниц они расположились следующим образом в порядке уменьшения влияния: мировые экономические тенденции (-58,9 баллов), внутренний/мировой фондовый рынок (-55,1), локальные экономические тенденции (-38,7), новые гостиницы-конкуренты (-35,3), курс обмена валют (-24,8), тенденции местного туризма (-21,7), мировые цены на нефть (-18,5).

Если говорить о настроениях в регионах, то все из них, кроме Африки, склонны считать мировые экономические тенденции (МЭТ) наиболее влияющим фактором на показатели работы гостиниц, что отражено на шкале ИО, где МЭТ неизменно находятся на самой нижней позиции из семи. Если же говорить о факторах, имеющих наименьшее влияние, то здесь мнения по регионам разделились. В Азии и в Европе меньше всего беспокоятся о колебаниях мировых цен на нефть, в то время как в Америке и в Австралии/Тихоокеанском регионе наименьшее значение придают курсу обмена валют. На шкале ИО по соответствующим регионам эти факторы расположились на верхних позициях.

 «Наибольшее негативное влияние на экономические показатели гостиниц в 2009 году окажут мировые экономические тенденции».


 Показатели основных сегментов рынка

Последний вопрос выявлял мнение каждого из участников опроса относительно таких основных сегментов рынка спроса, как корпоративные клиенты, индивидуальные туристы, туристические группы и конференц-бизнес, и прогнозов их развития.

Более 50% респондентов ожидают уменьшение спроса на гостиничные услуги во всех четырех сегментах.

Шкала ИО демонстрирует общие настроения. Как видно из диаграммы, все опрошенные единодушны в том, что все четыре сегмента продемонстрируют отрицательную динамику в будущем году. Больше всего пострадает сектор корпоративных клиентов, о чем свидетельствует полученный показатель ИО, равный -45,7 баллам. И это не удивительно, так как наиболее сильно от финансового кризиса пострадали в первую очередь международные корпорации, что вызвало резкое сокращение деловых поездок и командировок. 

Из рассматриваемых четырех сегментов, наиболее восприимчивым к ценовым колебаниям является сегмент туристических групп. Поэтому, вполне закономерен тот факт, что на нашей шкале он занял второе место снизу с показателем -45,0. Далее идут сегмент конференц-бизнеса с индексом ИО -41,8, и, наконец, демонстрируя наименьший прогнозируемый спад в 2009 году, сегмент индивидуального туризма с показателем -37,1.  

«Более 50% респондентов ожидают уменьшение спроса на гостиничные услуги во всех четырех сегментах».

 

Выводы по исследованию Horwath HTL

Представители гостиничной индустрии по всему миру, за исключением южноамериканского региона, ожидают, что год будет тяжелым как для отрасли в целом, так и для каждой гостиницы в отдельности. Большинство участников опроса прогнозируют, что все три показателя (загрузка номерного фонда, средняя стоимость номера и общий доход гостиниц) уменьшатся в этом году. Однако, на фоне общего пессимизма, такие страны, как Индонезия, Венгрия и Мексика, несмотря на глобальные проблемы в мировой экономике, ожидают небольшой рост показателей в 2009 году.

Хотя все семь факторов, влияют на экономические показатели гостиниц, наибольшее влияние на них оказывают мировые экономические тенденции. При нестабильности мировой экономики в целом, и в ее отдельных сферах, таких, например, как экономические тенденции в отдельных регионах или же колебания фондового рынка, гостиничный бизнес не может не оказаться под влиянием этих факторов.

С учетом всего этого, тот факт, что в 2009 году из всех основных сегментов рынка наиболее сильно пострадает сегмент корпоративных клиентов, не является неожиданным. 
 

Обзор рынка гостиничных услуг г.Алматы

Гостиничный бизнес является одним из важных элементов сферы услуг,  выполняющий функции по обеспечению граждан Казахстана и иностранных гостей жильем, питанием, а также различными дополнительными услугами.

По данным Статагентства РК, в г. Алматы функционируют 88 гостиниц (в 2007 г. - 64 гостиницы), а количество номеров в них достигает примерно 4 300. По мнению экспертов, такое количество номеров явно недостаточно. Из-за нехватки гостиниц  на рынке гостиничного бизнеса наблюдается слабая конкуренция между игроками, которая не позволяет разумно скорректировать уровень цен в пользу туристов, пользующихся услугами гостиничных комплексов.

В каждой стране существуют свои стандарты классификации гостиниц. Так, в Европе и США, а также в странах СНГ, принята классификация в виде звезд (от 1* до 5*). В Греции и Германии класс гостиницы определяется латинской буквой (De Luxe, А, В, С). Также существует классификация по номерному фонду, по гостям и уровню сервиса, приняты системы классификации отелей в виде «корон» и «ключей» и т.д. Но в Казахстане распространение получила система в виде звезд, где 1* отели – это места где сервис и условия проживания на самом низком уровне, а дополнительные услуги скудны, а 5* - это отели, где все по «высшему классу» и большое разнообразие дополнительных услуг. Т.е. условия проживания в гостиницах разной классности существенно различаются.

-        Во-первых, они различаются общим благоустройством здания: объемом помещений коллективного пользования (холлы, салоны, залы заседаний и переговоров, рестораны, бары, кафе и прочее), их интерьерами, развитостью системы лифтов (их количеством, временем ожидания и скоростью движения) и т.п.

-        Во-вторых, оснащенностью номеров. Здесь речь идет о меблировке и площади номера, длине и ширине кроватей, уровне коммунального благоустройства, а также об освещенности помещений, наличии  телевизора, холодильника и т.д.

-        В-третьих, регламентом обслуживания, включающим, например, периодичность уборки в номере и смены постельных принадлежностей.

-     В-четвертых, стилем обслуживания.

Рассматривая структуру гостиничного рынка г. Алматы по уровню («звездам»), можно заметить, что основную часть составляют гостиницы от 1* до 3*. Более дорогие - 4* и 5* отели в совокупности составляют всего одну шестую-седьмую часть от общего количества гостиниц г. Алматы.

Общий номерной фонд г. Алматы составляет 4,3 тыс. единиц. Интересно, что хоть отелей категории 5 «звезд» и мало, но они большие и их номерной фонд по этой причине достаточно велик. Что же касается многочисленных 1* гостиниц, то по номерному фонду они почти в самом конце, т.к. по размерам довольно малы.

Превалируют по номерному фонду отели класса 3*, хотя по количеству всего лишь на 3-ем месте. По номерному фонду гостиниц прослеживается следующая тенденция: чем выше категория класса гостиницы, тем больше в ней номеров.

Что касается цен проживания в алматинских гостиницах разного уровня, то здесь можно отметить следующее. Разница максимальных цен между всеми категориями гостиниц в среднем составляет 3,4 раза, а минимальных – в 3 раза. Так, за стоимость стандартного номера в 5* отеле, можно остановиться на двое суток в номере «люкс» 3-х звездочного отеля.

Любая категория гостиниц, помимо основного сервиса номеров (уборка, смена белья и полотенец), также предлагает и дополнительные услуги, самыми распространенными из которых являются ресторан или кафе, обмен валюты, прачечная и салон красоты. Данные услуги имеются во всех гостиницах, начиная с 1* и заканчивая 5*, отличается лишь уровень обслуживания и престижность заведений. Следует отметить, что доход гостиницы зависит как от заполняемости номерного фонда и цен на гостиничные услуги, так и от наличия дополнительных услуг, т.е. дополнительные услуги являются существенной статьей доходов гостиницы. Так, в структуре доходов всех мест размещения наибольший доход дали гостиницы с ресторанами – 40%, наименьший – молодежные общежития и горные турбазы – 14%, где дополнительных услуг практически нет. 

На территории гостиниц категорий 4* и 5* также часто предоставляются: парковка, конференц-залы, бизнес центры, детские площадки, спортзалы и др. Помимо этого, при необходимости посетителей гостиниц могут разбудить, предоставить услуги Internet, сейфа, аренды автомобиля, вызвать такси, заказать билет и др. 

Дополнительные услуги многие гостиничные предприятия предлагают в целях снижения сезонной зависимости и минимизации возможных рисков, но все же не используются по максимуму, имея лишь дополнительный характер. 

Примечательно, что практически все гостиницы с большим номерным фондом представлены в верхнем ценовом сегменте и имеют 4–5 звезд. Таких гостиниц двенадцать, а общий номерной фонд 4- и 5- звездочных отелей составляет около 2000 номеров, то есть почти половина от общего числа официально зарегистрированных гостиничных номеров. Это связано с тем, что инвесторы предпочитают осваивать нишу элитных отелей, требующую больших вложений, но и приносящую большие дивиденды – отели в 5 звезд зарабатывают на дополнительных услугах: проводят конференции, фуршеты, презентации и другие корпоративные мероприятия. 

По мнению большинства экспертов гостиничного бизнеса, на рынке наблюдается дефицит гостиниц во всех сегментах рынка. В первую очередь это касается столь необходимого номерного фонда уровня 3 и 4 звезды, который в отличие от люксового сегмента (5* гостиницы) значительно меньше затронут инвестиционной активностью. Ниша 3−звездочных гостиниц наименее развита – она представлена на рынке отелями с небольшими номерными фондами. В 2009-2010 гг. емкость рынка гостиничных услуг, в особенности в сегменте 5-ти звездных отелей, значительно расширится благодаря выходу на рынок провайдеров с такими международными брэндами, как  Marriott, Radisson и Holiday Inn и Rixos. 

Анализ современного состояния гостиничного рынка в г.Алматы  за последние годы показал, что увеличение количества гостиниц, численности обслуженных посетителей, оборотов, объема оказанных услуг, а также объема инвестиций  свидетельствуют об устойчивом и динамичном развитии рынка гостиничных услуг. Так в 2007 г. сумма доходов от эксплуатации гостиниц и других мест проживания выросла относительно 2006 г. на 30%. В то же время в последний год, в связи с влиянием мирового кризиса и снижением уровня деловой активности, гостиницы г.Алматы имеют относительно низкие коэффициенты загрузки до 28%.

Подавляющее большинство прибывающих в Казахстан туристов относятся к категории делового или конгрессного туризма. Алматы как финансовый центр ежегодно привлекает большой поток иностранных бизнесменов, посещающих различные выставки, конференции и форумы.

В целом, как показывают результаты исследования, спрос на гостиничные услуги, несмотря на текущий кризис, достаточно велик, однако отсутствие сильной конкуренции привели к резкому несоответствию цены и качества гостиничных услуг.

Согласно экспертам, в последние годы в Казахстане имел место дефицит отелей всех классов. Объявлялось о реализации многих проектов, в основном люкс-классов, которые окупаются быстрее, чем отели средних категорий.

Однако деловая активность снизилась вследствие глобального кризиса. В результате заполняемость номерного фонда пятизвездочных отелей упала до 40% по сравнению с 80% (максимальная заполняемость) в 2008 году, заполняемость номерного фонда отелей среднего класса снизилась с 30-50% до 20-40%. Сроки окупаемости проектов возросли с 5-7 до 8-15 лет. Реализация многих проектов была отложена. Отель «HolidayInn» с 230 номерами, который должен бы быть запущен в конце 2007 года, начал свою работу в конце января 2009 года[1], пятизвездочный отель «RixosAlmaty» с 260 номерами, запуск которого ожидался в ноябре 2008 года, должен быть открыт летом 2009 года. Согласно неофициальным данным, запуск отеля класса люкс «JWMarriottAlmatyEsentaiPark» с 175 номерами, который планировался на конец 2009 года, отложен на 2010 год. Турецкая компания «OkanHolding» приостановила строительство отелей «Kempinski» в Алмате и Астане на неопределенный срок. «Rezidor» отложил запуск отеля «RadissonSASMedeo» до 2010 года, причем сроки запуска откладывались уже неоднократно. В то же самое время эта компания считает, что рынок по-прежнему является многообещающим и рассматривает возможность запуска новых объектов[2].

Игроки на рынке уверены, что спрос на гостиничные услуги не снизится значительно, потому что рынок еще далек от насыщения. Отели с начала 2009 года не снижали цены, хотя предпринимали меры по повышению лояльности клиентов, ожидая ужесточения конкуренции. Однако, в феврале-апреле 2009 года наметилась очевидная тенденция резкого снижения цен на гостиничные номера.

После запуска новых объектов глобальная тенденция по снижению стоимости гостиничных номеров усилится.

....

 ....



[1] Следует отметить, что задержка с вводом в эксплуатацию отеля «Holiday Inn» связана также и с конфликтом среди акционеров.

[2]Esmerk Kazakhstan News, March 4, 2009