Бизнес-план организации бизнес-центра в г. Бишкек

Настоящий бизнес-план публикуется  с разрешения правообладателя
со значительными сокращениями

 

СОДЕРЖАНИЕ


КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
1. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
1.1. ЦЕЛЬ ПРОЕКТА
1.2. СОСТОЯНИЕ ДЕЛ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
2. ОПИСАНИЕ УСЛУГ
2.1. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
3. ОЦЕНКА КОНЬЮНКТУРЫ СУЩЕСТВУЮЩЕГО РЫНКА. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТОВ
3.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СИТУАЦИИ В СФЕРЕ УСЛУГ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.2. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО РЫНКА АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ХАРАКТЕРИСТИКА КОНКУРЕНТОВ
4. МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ
4.2. РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ УСПЕХА.
4.2. ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕН НА УСЛУГИ. ОЦЕНКА КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ УСЛУГ ПО ЦЕНЕ.
4.3. МЕТОДЫ ПРОДВИЖЕНИЯ ПРЕДЛАГАЕМЫХ УСЛУГ НА РЫНОК
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
5.1. ИНФРАСТРУКТУРА
5.2. РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ.
5.3. ПЛАНИРУЕМЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
5.4. ВОЗМОЖНОСТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЙ
6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
6.1. СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСОНАЛ
7. РАБОЧИЙ ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
8. ПЛАНИРУЕМЫЕ ОБЪЕМЫ СБЫТА
9. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
ПРИЛОЖЕНИЯ

 

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

Учитывая сложившиеся тенденции развития рынка бизнес услуг и повышения спроса на офисные помещения среднего и высокого класса, Компанией ХХХХХХХХ принято решение о создании в г. Бишкек бизнес-центра, с целью предоставления в аренду офисных помещений коммерческим и иным организациям, а также организации бизнес-услуг клиентам центра. Учитывая экономический рост, возрастающую инвестиционную привлекательность и другие позитивные факторы экономики региона, можно прогнозировать увеличение числа крупных и средних компаний желающих работать на отечественном рынке, и соответственно стабильного повышения спроса на офисные помещения среднего, и высокого класса.

Для увеличения привлекательности бизнес-центра проектом предусматривается создание единого комплекса, включающего:

-  комплекс офисных помещений, имеющих современную планировку и оснащенных высокотехнологичной инфраструктурой,

-  конгресс центр, оснащенный современным оборудованием, включающий конференц-зал и комнаты для презентаций и переговоров,

-       буфет и ресторан для питания сотрудников компаний-арендаторов,

-       фитнес центр для активного отдыха и занятий спортом,

-   охраняемую систему автостоянок общей вместимостью свыше 100 парковочных мест,

Создание бизнес-центра планируется осуществить на базе реконструкции здания, расположенного в центре г. Бишкек и являющегося собственностью ХХХХХХХХ.

Дополнительными преимуществами для привлечения клиентов станут:

-       удобное расположение офиса,

-      высокий уровень сервиса (охрана, наличие подъездных путей и мест для парковки),

-  модульный принцип организации внутреннего пространства бизнес-центра, позволяющий оперативно производить любые перепланировки на снимаемых площадях,

-  наличие современной системы телекоммуникаций (цифровые телефонные линии, высокоскоростной интернет).

Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне ХХ млн. долларов США без учета стоимости существующего здания.

Экономическая эффективность данного проекта подтвержается следующими основными показателями бизнес-плана бизнес-центра:

-       срок окупаемости проекта без учета времени строительства составляет около 4 лет;

Указанные показатели экономической эффективности определены исключительно для будущих инвестиций без учета существующих на сегодняшний день незавершенных капитальных вложений, на базе которых планируется осуществление данного проекта.

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным.

Таким образом, приведенные в бизнес-плане результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют  о привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации на ХХХХХХХХ.


 

1. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА 

1.1. ЦЕЛЬ ПРОЕКТА

Целью проекта является создание в г. Бишкек бизнес-центра с высоким уровнем сервиса, развитой инфраструктурой и комплексом бизнес услуг для клиентов центра.

Основной деятельностью бизнес-центра станет предоставление в аренду офисных помещений коммерческим и иным организациям, а также организации бизнес услуг клиентам центра.

Для увеличения привлекательности бизнес-центра проектом предусматривается создание единого комплекса, включающего:

-  комплекс офисных помещений, имеющих современную планировку и оснащенных высокотехнологичной инфраструктурой,

-       конгресс центр, оснащенный современным оборудованием, включающий конференц-зал и комнаты для презентаций и переговоров,

-       буфет и ресторан для питания сотрудников компаний-арендаторов,

-       фитнес центр для активного отдыха и занятий спортом,

-   охраняемую систему автостоянок общей вместимостью свыше 100 парковочных мест.

Создание бизнес-центра планируется осуществить на базе реконструкции здания, расположенного в г. Бишкек по адресу: ул. ХХХХХХ и являющегося собственностью ХХХХХХХХ.

 

1.2. СОСТОЯНИЕ ДЕЛ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

На сегодняшний день ХХХХХХХХ является полноправным собственником указанного здания, на базе которого планируется реализации рассматриваемого проекта. Копии документов, подтверждающих право собственности ХХХХХХХХ на данный объект имеются. 

Компания ХХХХХХХХ планирует объявление тендера среди отечественных и зарубежных компаний: 

-       на изготовление проекта по реконструкции здания, среди отечественных проектных компаний, 

-       на производство строительных и строительно-монтажных работ, 

-       на поставку и установку в здании телекоммуникационного оборудования, а, также, оборудования для конгресс-центра.


2. ОПИСАНИЕ УСЛУГ

Проблема расширения деловых контактов и поддержания своего имиджа становится в последнее время для многих отечественных компаний всё более актуальной. Современный уровень развития бизнеса предъявляет высокие требования к обеспечению условий для успешной деятельности. Мировая практика показывает, что очень эффективным решением является организация многофункциональных бизнес-центров. Подобные комплексы позволяют обеспечить поддержку и развитие бизнеса в наиболее полном объёме при минимальных затратах на создание развитой инфраструктуры.

Четырехэтажное здание бизнес-центра ХХХХХХХХ общей площадью ХХХХ кв.м. будет спроектировано и оснащено современными технологическими системами, для того чтобы создать самые благоприятные условия для работы арендаторов. Современный дизайн создаст особый деловой имидж и окажет благоприятное впечатление на посетителей бизнес-центра. Продуманная планировка здания и стильный интерьер помещений обеспечит комфортные условия как для компаний, работающих в бизнес-центре, так и для их клиентов. 

Оптимальным и интересным дизайнерским решением является предложение использовать модульный принцип организации внутреннего пространства бизнес-центра. Воспользовавшись тем, что здание построено на колоннах и в нем нет несущих стен, предлагается условно разделить внутреннее пространство бизнес-центра на модули. Благодаря использованию модульного принципа, арендатор получает возможность производить любые перепланировки на снимаемых площадях.

Основной деятельностью бизнес-центра станет предоставление в аренду офисных помещений коммерческим и некоммерческим организациям.

В глазах арендатора успешность офисного здания определяется несколькими критериями: наличием и достаточностью парковки, выгодным расположением по отношению к основным транспортным магистралям, стандартом отделки, уровнем инженерных систем и коммуникаций, а также высокопрофессиональным управлением зданием и обеспечением безопасности. Планируемый бизнес-центр ХХХХХХХХ будет в высшей степени удовлетворять всем этим требованиям.

Минимальная площадь офисного помещения, предлагаемого в аренду - 20 кв. м., максимальная - не ограничена. Основная задача, которую ставит перед собой бизнес-центр ХХХХХХХХ - создание максимально комфортных условий для своих арендаторов. Поэтому особое внимание будет уделяться тщательному подбору оптимальных офисных решений, обеспечению наиболее выгодных для клиентов условий аренды, организации полноценной работы в новом офисе. В целях создания максимально комфортных условий, на базе бизнес-центра ХХХХХХХХ планируется создание широкого спектра услуг, включающего: 

-       Прямые договоры аренды на любые площади;

-       Гибкую систему оплаты;

-       Возможность проведения любых видов ремонта, отделки и планировок помещений;

-       Широкий спектр телекоммуникационных услуг;

-       Бесперебойное электроснабжение от встроенной подстанции и двух трансформаторов;

 -       Круглосуточную охраняемую парковку во дворе и большую стоянку перед зданием;

 -   Надежную пропускную систему, возможность круглосуточного доступа в здание;

 -       Бизнес-ланчи;

 -       Пункт обмена валюты; 


Охрана 

Бизнес-центр ХХХХХХХХ будет обеспечивать надежную пропускную систему и возможность круглосуточного доступа в здание для своих арендаторов. Планируется, также, организация Бюро пропусков по приему корреспонденции и встрече посетителей. 

Парковка 

Одним из важнейших преимуществ бизнес-центра станет наличие круглосуточно охраняемой парковки во дворе и большой стоянки перед зданием, что позволяет решать извечную проблему бизнес-центров, расположенных в центре города - сложно найти место для своего автомобиля. 

 Услуги по эксплуатации 

Бизнес-центр возмет на себя обязательства по обеспечению работоспособности всех инженерных систем, техническое обслуживание сетей и оборудования, осуществление регулярных плановых ремонтов по поддержанию помещений бизнес-центра в надлежащем состоянии. 

 Телекоммуникации 

К бизнес-центру планируется проведение нескольких оптоволоконных каналов, обеспечивающих подключение необходимого числа городских телефонных номеров и высокоскоростной доступ к сети Интернет. 

 Питание 

Для питания сотрудников компаний-арендаторов предлагается создание ресторана на первом, и буфета на третьем этажах здания. В ресторане можно пообедать, провести деловую встречу и просто отдохнуть.

 

......

 

5. Производственный план

Четырехэтажное здание бизнес-центра будет спроектировано и оснащено современными технологическими системами, для того чтобы создать самые благоприятные условия для работы арендаторов.

Современный дизайн создаст особый деловой имидж и окажет благоприятное впечатление на посетителей бизнес-центра. Продуманная планировка здания и стильный интерьер помещений обеспечит комфортные условия как для компаний, работающих в бизнес-центре, так и для их клиентов.

Бизнес-центр - современный деловой комплекс, создается специально для удовлетворения потребности в качественных бизнес услугах и должен отвечать высоким европейским стандартам. Услуги, предоставляемые в бизнес-центре, способствуют повышению эффективности ведения бизнеса, привлечению заинтересованных деловых кругов и инвестиций.

5.1. Инфраструктура

Водообеспечение. Водоснабжение данного здания осуществляется от городской сети обычным способом. Учет ведется по водомеру. Сброс воды осуществляется в городскую канализацию. Через имеющиеся коммуникации здание подключено к городским очистительным сооружениям. Будущему бизнес-центру не будут требоваться особые условия водоснабжения, поэтому планируется оставить существующую систему без изменений, и ограничиться заменой водопроводных и канализационных труб.

Пожарная безопасность. Пожарная безопасность обеспечена в соответствии с противопожарными нормами Кыргызстана. На каждом этаже находятся пожарные краны, огнетушители и система дымовых датчиков. Кольцевой пожарный водопровод располагается по периметру всего здания (d=80). В наличие имеются специальные пожарные насосы.

Однако данная система противопожарного обеспечения будет полностью реконструирована, будет установлена современная пожарная сигнализация и противопожарное оборудование. В случае возгорания пожарная эвакуация из здания, будет осуществляется через центральный и боковые лестничные марши, с выходом на наружную сторону. Сотрудники службы безопасности обеспечат координацию процесса эвакуации персонала арендаторов и его клиентов, а сотрудники технический службы организацию по предотвращению расширения зоны пожара и сохранению имущества арендатора.

Электроснабжение (мощность трансформатора, расстояние до подстанции). Электроснабжение здания от городской электросети осуществляется через встроенную подстанцию ТП-892, которая имеет 2 трансформатора ТМЗ 630/10 мощностью 630 кВт каждый. В данный момент, используется один трансформатор, который в дальнейшем будет обеспечивать бесперебойное питание всех основных инженерных систем бизнес-центра. Главный распределительный щит расположен в подвальном этаже, распределительные блоки, предусматривающие возможность учета потребления электроэнергии расположены по этажам. Для обеспечения гарантированного электроснабжения основных инженерных систем здания в наличии имеется автономный резервный трансформатор, который в данный момент не используется. Замены трансформаторов в ближайшее время не требуется.

В течение реконструкции здания все системы электроснабжения будут заменены. В бизнес-центре взамен всех старых осветительных приборов должны быть установлены высококачественные осветительные приборы с флуоресцентными, галогенными, точечными лампами и лампами накаливания которые будут использоваться в центральной площади, лестнично-лифтовых холлах, туалетах и коридорах. Современные типы светильников обеспечат эффективное освещение здания, наружное освещение территории бизнес-центра и парковочной зоны.

Телекоммуникации (наличие, возможное время использования). В наличии имеется цифровая телефонная связь (20 номеров), услуги связи предоставлены городской телефонной сетью компании “Кыргызтелеком” при помощи подземного 50-парного кабеля. Для планируемого бизнес-центра будет необходима проводка подземного оптоволоконного кабеля для проведения цифровой телефонной линии и выделенного канала доступа сети INTERNET. Также необходима установка оборудования мини АТС для получения всех видов телефонных услуг.

Будет проложен оптоволоконный подземный кабель для организации цифровой связи, рассчитанной на большее (выше требуемого в 300 шт. из расчета один аппарат на 50 кв. метров сдаваемой площади) количество телефонных аппаратов. 

Лифты. Здание оборудовано 5 лифтами (грузоподъемность каждого оставляет 1000 кг), из которых 3 грузовых и 2 пассажирских лифта. В данный момент работают 1 пассажирский и 2 грузовых лифта. Техническое обследование показало необходимость замены некоторых комплектующих частей лифта и лифтовых шахт. Недавно был произведен ремонт работающего пассажирского лифта. Срок службы лифтов, который составляет 25 лет, истек. Обслуживание лифтов здания введется компанией “Бишкек Лифт.” Здание необходимо оборудовать новыми грузопассажирскими и пассажирскими скоростными лифтами.  Двигатели лифтов должны иметь частотное регулирование скорости, что обеспечит плавное движение и остановку.

Теплоснабжение. Центральная система отопления (теплоснабжение) и обеспечение горячей водой осуществляется от городской ТЭЦ по прямой схеме ч/з элеваторный узел и может регулироваться вручную. Расход тепла ведется по тепловычислителю марки WR 6 и по счетчику горячей воды. Для удовлетворения потребностей нового бизнес-центра необходимо обновление внутренней системы отопления: прокладка новых труб и отопительных блоков, установка электрических водонагревателей на случай перерывов в обеспечении горячей водой.

Кондиционирование. В здание имеется системы кондиционирования и вытяжки вентиляции. Кондиционеры КТ-60 установлены на каждом этаже, но на данный момент бездействуют. Зданию необходима полная замена системы кондиционирования и вентиляции. Вентиляция и кондиционирование воздуха необходимо Система кондиционирования и вентиляции будет полностью заменена на более современное и удобное в использовании оборудование для того, чтобы круглогодично поддерживать заданную температуру и влажность внутри здания.

Месторасположение по отношению к главным автомагистралям. Здание Бизнес центра располагается в деловом центре города и имеет хорошие подъездные пути со стороны двух центральных улиц.

Парковка. Одним из важнейших преимуществ бизнес-центра станет наличие круглосуточно охраняемой парковки во дворе на 30-40 мест и большой стоянки перед зданием на 40-50 мест, что позволяет решать извечную проблему бизнес-центров, расположенных в центре города - сложно найти место для своего автомобиля. Будущая парковка должна иметь удобные стояночные места с разграничительными линиями и шлагбаум, контролирующий въезд/выезд автомашин. Помимо этого в вечернее время суток, место автостоянки должно иметь хорошее освещение.

5.2. Реконструкция здания.

Здание представляет из себя 4-этажную бетонную коробку, бетонные стены покрыты штукатуркой, имеются старые подвесные потолки из белого картона. Все коммуникации проходят по потолку. Необходим полный ремонт внутренней (демонтаж внутренних стен, за исключением несущих колон и стен которые не требуют демонтажа) и внешней частей здания.

....

Для проведения работ по реконструкции сооружений необходимо предусмотреть такие действия как: вывоз мусора и замена всех проводок электричества. Стоимость данного вида работ определяется исходя из требований строительных организаций.

Решение по реконструкции или полной замене крыши будет принято после проведения экспертной оценки состояния крыши. В качестве экспертов в данной области будут привлечены специалисты компании ХХХХХ, которые после проведенных исследований предлагают различные варианты ремонта и соответственно рассчитывают цены строительства крыши.

Оптимальным и интересным дизайнерским решением является предложение использовать модульный принцип организации внутреннего пространства бизнес-центра. Воспользовавшись тем, что здание построено на колоннах и в нем нет несущих стен, предлагается условно разделить внутреннее пространство бизнес-центра на модули. Благодаря использованию модульного принципа, арендатор получит возможность производить любые перепланировки на снимаемых площадях.

Планируется сдавать помещения в аренду с выполненной чистовой отделкой. Основываясь на примерах выполнения внутренней отделки помещений в современных бизнес-центрах (СНГ, Европа), планируется, что в стандартную отделку помещений бизнес-центра ХХХХХХХХ войдут следующие компоненты

1. Подвесные потолки

Компания “ХХХХ” предлагает подвесные потолки 2-х типов: прессованные стекловойлочные с повышенной шумоизоляцией (Финляндия), по цене ХХХ сом за кв. м. и пленочные (Финляндия) – ХХХ сом за кв. м.

2. Стеновые покрытия (гипсокартон)

Данный вид покрытия характеризуется хорошими климатическими качествами, то есть сохраняет комнатную температуру, имеет различные варианты дизайна, отличается повышенной шумоизоляцией.

3. Напольное покрытие (ламинированный паркет)

Стоимость ламинированного паркета, предлагаемого компанией ХХХХХ составляет ХХХХ сом за 1 кв.м.

4. Пластиковые окна и двери

Компания ХХХХ предлагает различные пластиковые окна по средней цене ХХХ$ за кв. м. Компания “Ала-Тоо” предлагает металлопластиковые оконные рамы от ХХХ$ и выше, а витражи от ХХХ$, окончательная цена зависит от вида конструкции и размера.

В зависимости от желания арендаторов в выбранных модулях территории офиса могут быть установлены стены-перегородки 2-х типов, которые предлагает изготовить компания “ХХХХХ” по цене ХХХ$ за кв.м.:

-       Сборные конструкции стен-перегородок из пластмассы,

-       Стеклянные перегородки

В целях проведения предварительной оценки стоимости работ по реконструкции здания был проведен ряд консультаций с экспертами частных строительных организаций. На основе полученные в результате данных была составлена примерная смета работ по реконструкции здания, которая приведена в таблице 5.1.

 

5.3. Планируемые производственные помещения

Подвальная часть здания.

В случае достаточности места размещения предполагается создание на территории подвального помещения следующих объектов:

1. Две сауны, каждая из которых включает в себя:

-       Холл

-       Комната отдыха

-       Парилка

-       Душевая

-       Бассейн

-       Бильярд

-       Подсобные помещения

-       Санузел

В подвальном помещении имеется 1 неработающая сауна, которая имеет парилку, душевую и комнату отдыха. Может быть рассмотрен вариант реконструкции и расширения данного помещения.

2. Фитнесс-центр включающий в себя:

-       Раздевалка со встроенными шкафчиками

-       Тренажерный зал

-       3 боулинговые дорожки с полным укомплектованием и электронным табло

-       Душевые кабинки

-       Подсобные помещения

-       Санузел

 

Список помещений первого этажа

Наименование помещения

Площадь, м2

1. Холл (диваны и столик)

 

2. Охрана

 

3. Гардероб

 

4. Магазин

 

5. Конгресс-центр

 

6. Санузлы (м/ж) +Подсобные помещения

рассчитывается как резерв 10% от общей площади этажа и составляет ХХХ м2

7. Ресторан + кухня

ХХХ м2

8. Офисные помещения

ХХХХХ м2

Итого кол-во занятой площади за исключением офисной площади

ХХХХХ м2

 

1. Холл, диваны и столик - 20 м2

На каждом этаже бизнес-центра необходим специально оборудованный холл (диваны и столик) для удобного и комфортного ожидания или отдыха, как для самих арендаторов, так и для их клиентов.

 2. Охрана

Интегрированная система безопасности представляет собой несколько уровней круглосуточной вооружённой охраны с современным техническим обеспечением и системами охранной сигнализации.

Бизнес-центр должен обеспечивать надежную пропускную систему и возможность круглосуточного доступа в здание для своих арендаторов. Для удобства и безопасности будут предусмотрены услуги Бюро пропусков по приему корреспонденции и встрече посетителей. Размер проходной-охраны и пультовой составит 20 м2

3. Гардероб

Планируется использование этого объекта в зимнее время года, так как клиенты арендаторов не могут входить в офисные помещения в верхней одежде.   В здании находится помещение бывшего гардероба (ныне склад) на 1 этаже, напротив центрального входа, размером 57 кв.м. Необходима реконструкция и ввод в эксплуатацию гардеробного помещения. На создание, либо реконструкцию гардероба отводится территория в 36 кв.м.

4. Магазин

На первом этаже здания, планируется отвести свободное помещение – угол улиц ХХХХХХХХХХХ, под торговый магазин с отдельным входом со стороны улицы ХХХХХ. Размеры свободной площади отдаваемой под магазин составят ХХХ кв.м. 

5. Конгресс-центр.

Конгресс-центр будет располагаться на 1 этаже с выходом на ул. ХХХХХХХХ и с внутренним выходом на офисные помещения. Размер конгресс-центра составит ХХХ кв.м., из которых на конференц-зал приходится ХХХ кв.м. Конгресс-центр включает в себя:

I.Конференц-зал

Необходим для проведения крупных мероприятий, конференций, презентаций и семинаров. Должен быть оборудован специальной офисной мебелью и необходимым презентационным оборудованием:

-       Мультимедийный проектор

-       Экран

-       Флипчарт

-       Маркерная доска

-       Аудио- видиоаппаратура

-       Офисная мебель

-       Канцелярские принадлежности

-       Компьютер

-       Сканер

-       Ксерокс

-       Принтер

При проведении различных мероприятий могут предоставляться услуги питания:

-       кофе-брейк

-       ланч

-       фуршет

II. Три бизнес-класса, оборудованные необходимой спецтехникой и аксессуарами:

-       Офисная мебель ( 3 комплект )

-       Маркерная доска ( 3 комплект )

-       Флипчарт ( 3 комплект )

-       Канцелярские принадлежности

III. Комнату переговоров:

-        Офисная и мягкая мебель

-       Канцелярские принадлежности

6. Санузлы (м/ж) + Подсобные помещения.

На подсобные помещения (технические комнаты, комнаты хранения вещей и т.п.) и на санузлы отводится площадь в 260 кв.м., рассчитанная как 10% резерв от общей площади этажа.

7. Ресторан-кухня

Для питания сотрудников компаний-арендаторов необходим ресторан на 1 этаже. Кроме того, на 3 этаже планируется расположить буфет. В данном здании имеются готовые ресторанные помещения (бывшие столовые на 2 и 3 этажах, размерами (279кв.м. * 50 кв.м.). Планируемый на 1 этаже ресторан с кухней займет территорию размером 324 кв.м.

8. Офисные помещения

Под офисные помещения на первом этаже, отдается площадь в размере ХХХХ кв.м.

Список помещений второго этажа

Наименование помещения

Площадь, м2

1. Холл (диваны и столик)

20 м2

2. Санузлы (м/ж) +Подсобные помещения

ХХХ м2

3. Офисные помещения

ХХХ м2

Итого кол-во занятой площади (за исключением офисной площади)

ХХ м2

 

На втором этаже вся площадь будет сдаваться под аренду, за исключением территории отведенной под холл, подсобные помещения и санузлы, которая составит ХХХ кв.м.

Общая площадь офисных помещений на втором этаже составляет ХХХ кв.м.

Список помещений третьего этажа

Наименование помещения

Площадь, м2

1. Холл (диваны и столик)

20 м2

2. Санузлы (м/ж) +Подсобные помещения

ХХХ м2

3. Буфет

144 м2

4. Офисные помещения

ХХХ м2

Итого кол-во занятой площади (за исключением офисной площади)

ХХХ м2

 

На третьем этаже помимо помещения отведенной под холл и подсобные помещения+санузлы, которая составляет 280 кв.м, будет располагаться буфет площадью 144 кв.м.

Общая площадь офисных помещений на втором этаже составит ХХХХ кв.м.

Список помещений четвертого этажа

Наименование помещения

Площадь, м2

1. Холл (диваны и столик)

20 м2

2. Санузлы (м/ж) +Подсобные помещения

ХХХ м2

3. Офисные помещения

ХХХ м2

Итого кол-во занятой площади (за исключением офисной площади)

ХХ м2

 

На четвертом этаже планируется всю площадь отвести под аренду офисных помещений за исключением территории отведенной под холл, подсобные помещения и санузлы, которая составит 280 кв.м.

Общая площадь офисных помещений на втором этаже составит ХХХХ кв.м.

В результате всего вышеперечисленного можно подвести следующий итог: Площадь всех используемых служебных помещений по всему зданию (за исключением подвальных помещений) составит ХХХХ кв.м.

Соответственно под офисные помещения по всему зданию отходит площадь в размере ХХХХХ кв.м.

5.4. возможность перепланировки помещений

Благодаря тому, что здание планируемого бизнес-центра построено на колоннах и в нем нет несущих стен, существует возможность производить любые перепланировки на площадях данного здания, что позволит в будущем производить реконструкцию производственных и офисных помещений. Это позволит, при необходимости, перепрофилировать часть офисной площади.

При неполной загрузке бизнес-центра существует вариант организации на первом этаже здания торгового центра. При этом не ожидается существенных изменений в отношении доходов бизнес-центра, так как цена аренды торговой площади не будет значительно отличаться от цены аренды офисной площади, и составит $ХХ - $ХХ (текущий уровень цен) за кв. метр в месяц.

Кроме того, в случае появления спроса на апартаменты, рассматривается возможность организации комплекса апартаментов на четвертом этаже, для предоставления услуг VIP-клиентам, приезжающим с деловым визитом. В этом случае будет произведена частичная перепланировка четвертого этажа здания. 

7. РАБОЧИЙ ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

В рамках настоящего бизнес-плана продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) может составить от 12 до 18 месяцев с начала реализации проекта (в зависимости от количества и интенсивности производимых работ). В течение этого периода времени будет проведена полная реконструкция существующего здания, а также, будет приобретено, доставлено и смонтировано основное технологическое оборудование.

В сложившейся ситуации возможно два сценария развития событий:

  1. поэтапный (поэтажный) ввод здания в эксплуатацию, по мере производства работ по реконструкции здания,
  2. одновременный ввод все четырех этажей здания в эксплуатацию после окончания всех строительно-монтажных и отделочных работ.

Оценка инвестиционных издержек, связанных с реконструкцией здания (без учета стоимости существующего здания) представлена в таблице 8.1.

Таблица 7.1. Оценка инвестиционных издержек[1]

Статья затрат

Стоимость с учетом НДС, долл. США

1. Проектные работы

 

2. Работы по реконструкции существующего здания, включая необходимый материал

 

3. Технологическое оборудование для всего комплекса, включая предметы интерьера

 

В случае поэтапного (поэтажного) ввода здания в эксплуатацию возможно достижения некоторого процента загрузки уже по истечению 8 месяцев реализации проекта. Данный процент будет обеспечен офисными помещениями, конгресс центром и магазином, которые расположены на первом этаже здания. Далее, по мере завершения реконструкционных работ будут вводиться в эксплуатацию следующие этажи.

После окончательной сдачи проекта в эксплуатацию технологически возможно достижение 100% планируемых объемов реализации услуг.

.....


 

11.5. ХАРАКТЕРИСТИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

 При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект необходимо признать как эффективный. Рассматриваемая инвестиционная идея характеризуется следующими показателями: 

Простой срок окупаемости полных инвестиционных затрат без учета времени строительства составляет 3,8 года. 

Дисконтированный срок окупаемости с учетом реальной ставки сравнения 10% годовых составляет около 6 лет от начала реализации проекта. 

В качестве ставки сравнения принята существующая на момент проведения оценки ставка рефинансирования ЦБ РФ, очищенная от инфляционной составляющей (поскольку оценка проекта производится в постоянных ценах, т.е. без учета влияния фактора инфляции на результаты проекта). 

Годовой объем чистой прибыли проекта оценивается на уровне ХХХХХХХ. 

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке сравнения 10% годовых и интервале планирования 11 лет составляет около ХХХХХ. (или ХХХХХ тыс. долл. США). Положительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект. 

Реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR), т.е. условная ставка дохода по проекту без учета инфляции, составляет 22% годовых, значительно превышает используемую ставку сравнения (10% годовых) и определяет максимальную номинальную “банковскую” ставку кредита, погашаемого в пределах срока жизни проекта (при отсутствии собственного капитала) на уровне 37% годовых (при уровне инфляции 14% годовых);

Доходность полных инвестиционных затрат определяется как отношение чистой текущей стоимости проекта (NPV) к дисконтированной величине инвестиционных затрат и составляет 65%. 

Показатели эффективности рассматриваемого проекта представлены в таблицах 19-пр и 20-пр приложения 1. Динамика чистых доходов для полных инвестиционных затрат представлена на диаграмме 6-пр приложения 1.

На основании исходных данных, характеризующих проект, построены прогнозные формы финансовой отчетности (таблицы 16-пр, 17-пр, 18-пр приложение 1): 

-       отчет о прибылях и убытках, 

-       отчет о движении денежных средств, 

-       балансовый отчет. 

Динамика прибыли и движение денежных средств по интервалам планирования представлены на диаграммах 4-пр и 5-пр приложения 1.

 

11.6. ХАРАКТЕРИСТИКА ФИНАНСОВОЙ СОСТОЯТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА

 При заложенном в бизнес-плане уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат, а также объеме привлекаемого кредита в размере ХХХХ долл. США проект необходимо признать как финансово состоятельным. 

Финансовую состоятельность проекта подтверждает положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта планирования (см. таблицы 14-пр и 17-пр Приложения 1). Минимальный остаток свободных денежных средств наблюдается в 6 год реализации проекта, когда осуществляется последний платеж по привлеченным кредитным ресурсам, и составляет около ХХХХ тыс. долл. США. 

В целом проект характеризуется как потенциально кредитоспособный. Максимальная ставка кредитования, которую он в состоянии выдержать составляет 37% годовых в рублях , что значительно превышает стоимость кредитных ресурсов в настоящее время.

 

11.7. АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА К ИЗМЕНЕНИЮ ИСХОДНЫХ ПАРАМЕТРОВ 

Цель проведения анализа чувствительности - установить границы изменения основных параметров, при которых проект сохраняет приемлемый уровень эффективности и финансовой состоятельности. 

Параметрами наиболее подверженными возможному изменению при реализации данного проекта являются уровень цен на конечную продукцию, объём продаж и уровень инвестиций в постоянные активы. 

В таблицах 14, 15 и 16 представлен анализ чувствительности проекта к изменениям указанных показателей. В качестве результирующих показателей рассмотрены варианты простого срока окупаемости и чистой текущей стоимости проекта для различного уровня цен на реализуемую продукцию, объёмов производства и продаж и инвестиционных затрат.

Таблица 14 

АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА ПРИ РАЗЛИЧНОМ УРОВНЕ ЦЕН НА УСЛУГИ 

Уровень цен на услуги, % от базового варианта

(80%)

(90%)

(100%)

(110%)

(120%)

Чистая текущая стоимость (NPV).

55 281

82 995

110 123

136 866

163 609

Простой срок окупаемости, лет

6,0

5,3

4,8

4,4

4,1


Таблица 15 

АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕМАХ РЕАЛИЗАЦИИ УСЛУГ 

Уровень реализации услуг, % от базового варианта

(80%)

(90%)

(100%)

(110%)

(120%)

Чистая текущая стоимость (NPV)

61 956

86 375

110 123

133 431

156 391

Простой срок окупаемости, лет

5,8

5,2

4,8

4,5

4,2

 

Таблица 16 

 АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТА ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЁМАХ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В ПОСТОЯННЫЕ АКТИВЫ 

Уровень инвестиций в постоянные активы, % от базового варианта

(80%)

(90%)

(100%)

(110%)

(120%)

Чистая текущая стоимость (NPV)

133 906

122 014

110 123

98 147

86 071

Простой срок окупаемости, лет

4,1

4,4

4,8

5,2

5,5

 

 Из приведенных таблиц видно, что проект является достаточно устойчивым к изменению указанных внешних факторов.

 Колебания любого из рассмотренных параметров как в сторону уменьшения, так и в сторону его увеличения, существенным образом не влияют на конечные показатели эффективности проекта.

 Для принятого диапазона значений указанных параметров от 80% до 120% их базовой величины изменение такого показателя, как простой срок окупаемости проекта составляет менее 1 года.

 Вместе с тем, положительная величина такого показателя, как чистая текущая стоимость проекта, при любом уровне изменяемых параметров свидетельствует о значительной устойчивости проекта к возможному колебанию ценового фактора как стоимости инвестиций, так и реализуемой продукции. 

Таким образом, приведенные в бизнес-плане результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации на ХХХХХХХХ.